NPL e metodo
Crediti NPL: cosa sono e come li gestiamo
Acquistiamo crediti ipotecari non performing già in procedura esecutiva e li seguiamo fino alla vendita o all’assegnazione dell’immobile.
Le basi
Cosa sono gli NPL
NPL sta per Non Performing Loans: crediti che il debitore non riesce più a rimborsare regolarmente. Nella maggior parte dei casi si tratta di mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti.
Per la banca questi crediti sono un peso: restano in bilancio come perdite potenziali e immobilizzano capitale. Per questo gli istituti hanno interesse a cederli, anche a un prezzo inferiore al valore nominale.
Quando il credito è garantito da ipoteca si parla di NPL secured. Chi lo acquista subentra alla banca come creditore privilegiato sull’immobile dato in garanzia.
La strategia
Entriamo dove la procedura è già avviata
Ci concentriamo sull’acquisto a forte sconto di crediti ipotecari per i quali la procedura esecutiva è già in corso, cioè con un pignoramento immobiliare avviato.
In questa fase la trattativa «saldo e stralcio» con il debitore non è più praticabile, e l’acquisto del credito diventa la strada per entrare nell’operazione. L’acquisizione avviene attraverso una società veicolo appositamente autorizzata.
Dopo l’acquisto
Due strade per chiudere l'operazione
Attendere la vendita in asta
Il giudice dell’esecuzione fissa la vendita; quando un acquirente si aggiudica l’immobile, il credito viene soddisfatto con il ricavato.
Chiedere l'assegnazione dell'immobile
Se all’asta non arrivano offerte, il creditore può ottenere direttamente il bene, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione (artt. 588 e 589 c.p.c.).
Il ruolo della ReoCo
Una via d'uscita definita, anche quando l'asta va deserta
Le nostre operazioni sono affiancate da una ReoCo (Real Estate Owned Company), una società formata da professionisti del settore immobiliare. Interviene nelle procedure in cui non è stata chiesta l’assegnazione, per sostenere il valore del bene in asta o per aggiudicarsi l’immobile.
La ReoCo ha due compiti
- Supportare la valutazione degli immobili prima che il credito venga acquistato
- Valorizzare e vendere gli immobili che entrano nel suo portafoglio
In questo modo chi ha investito nel credito ha una via d’uscita definita anche quando l’asta non trova acquirenti.
Il processo
Le quattro fasi dell'investimento
Ogni operazione segue lo stesso percorso, con un referente unico dall’inizio alla fine.
01
Due diligence
Analisi del credito, dell’ipoteca e dell’immobile: stato della procedura, valore di mercato, situazione urbanistica e condominiale.
02
Struttura dell'operazione
Definizione del prezzo di acquisto, del business plan e della strategia di uscita.
03
Acquisto
Trattativa con il cedente, contratto di cessione e subentro nella procedura esecutiva.
04
Gestione e ReoCo
Presidio della procedura fino all’asta o all’assegnazione, poi valorizzazione e vendita dell’immobile.
Domande frequenti
Le domande che ci fanno più spesso
Nel saldo e stralcio il debitore si accorda con la banca per chiudere il debito pagando una somma ridotta. Nell’acquisto del credito un terzo compra il credito dalla banca e ne prende il posto nella procedura.
È un credito deteriorato assistito da una garanzia reale, di norma un’ipoteca su un immobile. La garanzia dà al creditore un diritto di preferenza sul ricavato della vendita del bene.
Il creditore che ha presentato istanza di assegnazione può ottenere l’immobile. In caso contrario il giudice dispone un nuovo tentativo di vendita, oppure interviene la ReoCo.
È una società immobiliare che partecipa alle aste sugli immobili a garanzia dei crediti, per difenderne il valore e, se serve, acquistarli e rivenderli sul mercato.
Valutazione
Hai un'operazione da valutare?
Inviaci i dati essenziali: ti diciamo se e come possiamo intervenire.
- 02.56.56.82.70
- info@lfinvestments.it
- Rho (MI)